1oae.com :: RobReality

Человек сделавший для нас все, ето просто профессионал в своей работе, Овчинников Евгений - seo специалист
Благодаря именно этому человеку наша фирма robreality работает успешно, именно Евгений вывел нашу фирму на первые строчки в поисковых системах Yandex, Google, Mail, Rambler, Gogo, Yahoo, и поэтому спасибо ему огромное, мы ценим его труд!

Спасибо Евгений,
за все что ты для нас сделал,
С уважением Директор Фирмы Robreality,
Зимин Роберт

Виды собственности в Дубае.

Ниже приведены наиболее широко используемые в юрисдикции законов о земле названия видов собственности, именуемые Freehold, Commonhold и Leasehold, а также освещаются различия между ними.

Freehold

Freehold - это полное право собственности, при котором владелец рассматривается как абсолютный собственник земли и недвижимости. Он имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью до бесконечности или пока не передаст право собственности новому владельцу. Наследники также получают данное право после смерти его владельца. Тем не менее, обладатель полного права собственности не имеет полной свободы делать на своей земле все, что захочется. Наиболее очевидной формой внешних ограничений обладателя полного права собственности являются общественные службы контроля, иными словами, владелец должен действовать в соответствии со всеми применимыми законами, призванными контролировать использование собственности. Например, каким образом используется земля и здания, и возведение новых зданий на земле, является предметом обязательного государственного заверения (потребуются разрешение на планирование и разрешение на строительство). Дальнейший контроль осуществляется законами об окружающей среде и другими общими законами.

Еще одна форма внешних ограничений обладателя полного права собственности носит более личный характер и состоит из ограничений, касающихся титула freehold. Например, соседи имеют право ходить по дорожкам на земле владельца. Соседи имеют право находиться на этой земле для доступа на свою территорию в случае ремонта, также они имеют право прокладывать канализацию, кабель и другие средства инфраструктуры под, над, или по земле владельца полного права собственности. Обычно такую свободу действий устанавливает компания-застройщик, когда он продает собственность первому покупателю, чтобы все владельцы собственности в жилом комплексе могли пользоваться своим жильем на равных правах. Следующим ограничением является подписание соглашения. Соглашение может обязывать к выполнению каких-либо действий (положительный договор), например, держать здания на данной земле в хорошем состоянии, или платить взносы на содержание общественных мест как стоянка и дороги. С другой стороны, соглашение может принять форму запретов (ограничивающий договор), как, например, запрет на использование земли в коммерческих целях. Или запрещение дальнейшего строительства на участке. Опять же, данные ограничения устанавливает компания-застройщик в целях поддержания определенных стандартов жилого комплекса.

Обычно, титул на полное право собственности относится к земельному участку и зданиям, а не к секциям. Что касается жилых секций, ближайшим аналогом титула на полное право собственности (freehold) является титул «commonhold», речь о котором пойдет ниже. Природа такого рода жилых комплексов заставляет владельцев секций кооперироваться для поддержания в порядке общей собственности.





Leasehold

Leasehold произошел от freehold. Это вид владения собственностью, при котором владельцу переходит полное право собственности после определённого периода времени, когда он полностью выплачивает предыдущему владельцу стоимость собственности плюс определённую арендную плату за её использование. Основное отличие от freehold состоит в том, leasehold ограничено сроком владения (например, 99 лет). Второе отличие состоит в том, что титул leasehold подчиняется более высокому титулу freehold, т.е. съемщик по контракту должен платить арендную плату арендатору.

Арендную плату можно вносить регулярно взносами. Обычно это практикуется в случае в случае краткосрочных сделок по аренде сроком до 20 лет, и не дает съемщику никакого права на владение собственностью. С другой стороны арендную плату можно внести одноразовую выплату в начале срока аренды. Это имеет место при долгосрочной аренде, чтобы съемщик имел собственническую выгоду от арендуемых помещений в течение срока аренды, а также съемщик имеет право продать арендуемую собственность, или его наследники могут унаследовать собственность после его смерти. Долгосрочная аренда обычно используется относительно продажи жилых секций в здании, где необходимо установить режим общественных обязанностей среди совладельцев. Например, компания-застройщик может приобрести титул свободного владения под участок земли, построить на нем многоквартирный дом и потом продать отдельные квартиры третьей стороне на правах аренды (leasehold). Аренда каждой квартиры будет подразумевать наличие обязательств съемщика перед владельцем свободного права собственности (freeholder). Например, обязанность заботиться и оберегать квартиры, находящиеся сверху и снизу от квартиры съемщика, или обязательство платить взносы за ремонтные работы коммунальных услуг и общественных территорий здания как клумбы, парковка, дороги, лифты, парадный вход и т.д.

Право аренды (leasehold) содержит один свойственный недостаток относительно владения собственностью. Он состоит в том, что по истечении срока об аренде собственность вернется в руки арендатора, а съемщик останется ни с чем. Обновление или продлевание срока аренды обычно можно гарантировать, оплатив следующий одноразовый взнос.

Таким образом, в случае с многоквартирными домами с независимыми секциями и общественной территорией, которую надо поддерживать в порядке, обычно используются другой вид/титул права на владение собственность. Это титул commonhold, известный также как владение кондоминимумом. Данный вид права на владения собственностью является компромиссом для тех, кто желает безраздельно и постоянно владеть своей собственностью, но при этом не связываться с системой арендатор–съемщик, и не участвовать в механизме общей ответственности за общественную собственность.

Commonhold

Commonhold – полное право собственности двух или более собственников. Постройка при таком праве собственности состоит из двух и более отдельных секций с общими услугами. Общим для всех схем такого типа является то, что владельцы отдельных секций наделены правом управления и поддержания в порядке общего пространства. Обычно это осуществляется путем создания ассоциации жильцов, в которой владелец обязан состоять и платить взносы. Это своего рода система самоуправления, при которой нет незаинтересованных лиц, и коллектив ответственен за уход за общественной территорией.
Схемы владения собственностью на базе commonhold разнятся. Например, в Англии (где такой вид права на собственность появился лишь в прошлом году), ассоциация совладельцев является независимой организацией, которая владеет общественной территорией, и каждый владелец состоит членом этой организации. В то время как в Англии общественной территорией совместно владеют все жильцы, в Австралии это относится ко всем собственникам.

Что означает «безусловное право на владение собственностью»? В контексте выше сказанного, значение «безусловное право на владение собственностью» следует понимать как право, доступное местным и иностранным покупателям при приобретении определенных видов собственности в Дубае.

В настоящий момент на рынке недвижимости в Дубае три крупнейших компании-застройщика: Nakheel (the Palms, Jumeirah Islands, The World, The Garden View Villas), Estithmaar (Jumeirah Beach Residence), Emaar (Arabian Ranches, Dubai Marina, Emaar Tower, Emirates Hills, The Meadows, The Springs, The Greens, Hattan, The Lakes).

Эти основные проекты имеют побочные проекты. Например, компания-застройщик Damac выкупил земли у Emaar, и производит застройку и продажу недвижимости на открытом рынке. Виды прав, предлагаемые различными компаниями, варьируются в зависимости от того, является ли продаваемая собственность отдельным зданием, квартирой или офисом. В случае с отдельным жилым участком это безусловное право на владение собственностью, как было описано выше. Тем не менее, на покупателях лежат обязательства, связанные с ограничениями по эксплуатации территории и общественным взносам. Например, компания Estithmaar издала декларацию, устанавливающая методы и правила проживания, взносы и обязанности владельцев собственности в Jumeirah Beach Residence. В случае с квартирами, это скорей всего будет форма владения commonhold. Например, и Emaar, и Estithmaar придерживаются схемы, по которой владельцы площади в многоквартирном доме имеют право владения на свою площадь (квартира или магазин) неотъемлемо от совладения общей территорией здания. Эта общая территория обслуживается управляющим, которого назначает ассоциация жильцов, членами которой обязаны состоять все владельцы квартир.

В итоге, крупные компании-застройщики на сегодняшний момент приняли некий гибрид прав на владение собственностью Freehold / Commonhold, основанный на моделях владения собственностью, хорошо развитых в законодательных системах других стран, но с учетом изначальной идеи данных комплексов о частном сообществе и на основании местных юридических и коммерческий тонкостей.

1. Каково состояние Закона о земле в ОАЭ? Федерального Закона о земле ОАЭ пока не существует, поэтому земельные вопросы и вопросы собственности решаются в соответствии с законами каждого эмирата. На данный момент эмират Дубай имеет декларацию (Указ правительства от 5 мая 2002 года), гарантирующую безусловное право собственности (Freehold) на землю и недвижимость иностранным инвесторам. В конце ноября ведущие периодические издания Эмиратов выступили с новостью о скором принятии закона о владении недвижимостью в Дубае. Его предварительный черновой вариант уже циркулирует в среде юристов и риэлторов города. Таким образом департамент экономики Дубая даёт возможность профессионалам частного сектора бизнеса оценить будущий документ, чтобы избежать возможных упущений. Принятие и ратификация Закона намечены на начало 2006 года.

2. Возможно ли получение ипотечного кредита? Да, большинство банков и финансовых компаний предлагают услуги по финансированию покупки недвижимости. Подробную информацию о том, как оформить ссуду, можно получить непосредственно в банке.

3. Какие последствия ждут покупателя в случае прекращения выплаты по ипотечному кредиту? Если такое прекращение было зарегистрировано до момента заселения, то банк может продать эту недвижимость для погашения долга. А в случае, когда семья уже проживала в доме, для погашения задолженности будут предприняты другие альтернативные меры.

4. Существует ли возможность, что застройщик исчезнет вместе с деньгами или обанкротится в период строительства? До сегодняшнего момента в Дубае не возникало подобных прецедентов. Тем не менее, чтобы получить разрешение на строительство объекта, компания-застройщик обязана положить банковский депозит в размере 50% полной стоимости проекта, что является банковской гарантией благонадежности компании; средства могут использоваться банком для выплаты неустоек покупателям. При этом стоит отметить, что в настоящий момент крупные компании-застройщики, представленные на рынке Дубая, имеют финансовую поддержку и гарантии государства.

5. Каковы цены на недвижимость в данный момент? Объясните тенденции ценообразования. Средняя стоимость квадратного метра в Дубае составляет 3000 долларов. Немаловажной деталью является то, что в Дубае все проекты, будь то квартиры или отдельные дома, сдаются уже с отделкой, то есть в цену входят не просто голые кирпичные стены, а помещения, в которые можно сразу же вселяться. Не стоит забывать и о парковочном месте. Покупатели, заинтересованные в готовой вилле или таунхаусе в проекте массовой застройки Meadows, за просторный дом отдадут 1500 долларов за кв.м. За таунхаус в подобном проекте Springs вам придётся выложить уже 2400 долларов за кв.м, так как жилые площади здесь довольно маленькие, а принцип "цена обратно пропорциональна размеру" действует в Дубае повсюду.

6. Кто может совершать покупку недвижимости – физическое или юридическое лицо? И физическое, и юридическое лицо имеет право приобрести собственность в Дубае.

7. Можно ли перепродавать недвижимость? Да, можно. Если владелец хочет продать недвижимость, он должен получить предварительно согласие компании-застройщика.

8. Что известно о наследовании собственности? Статья 11 Гражданского кодекса ОАЭ гласит, что «право наследования определяется законами страны, гражданином которой является умерший».

9. Нужны ли услуги юристов при оформлении сделки? Для дополнительной гарантии покупатель всегда может прибегнуть к услугам юристов. Полное оформление сделки через адвокатов обойдется в среднем в 3000-4000 долларов. За использование банковского счета юридической конторы, в случае если вы не желаете переводить деньги на счета риэлтора, придется отдать до 1000 долларов США. Приятной новостью для иностранных инвесторов станет то, что покупка недвижимости в ОАЭ не облагается какими-либо налогами.

10. Какую визу получает инвестор? Обычно инвестор получает вид на жительство сроком до трех лет с последующим продлением на общих основаниях. Действие визы охватывает супругов и несовершеннолетних детей. Право на работу при необходимости следует получить дополнительно непосредственно у работодателя.

11. Есть ли обязательные требования страхования? Обязательное страхование требуется только для получения ипотечного кредита.

12. В течение какого срока оформляется договор о покупке недвижимости? Если не требуется ипотечный кредит, то договор оформляется в течение нескольких дней.

13. Какие документы требуются для оформления договора купли-продажи? При условии оплаты первых взносов требуется только загранпаспорт инвестора.

14. Существуют ли налоги для иностранцев, приобретающих земельную собственность в Дубае? На данный момент существует налог, который выплачивается Земельному департаменту при регистрации собственности: департамент получает 0,5% от продажной стоимости недвижимости от продавца и 1,5% - от покупателя.

15. Если покупатель хочет изменить конструкцию в пределах жилой секции / виллы, как должен проходить этот процесс? Придётся получить разрешение от застройщика, ассоциации или сообщества домовладельцев.

16. Как осуществляется озеленение приобретённого земельного участка? В пределах своего участка собственник может осуществлять любые виды и формы озеленения на своё усмотрение.

17. Как оплачиваются коммунальные услуги? Оплата воды и электричества производится в муниципальную организацию Дубая DEWA. Оплата обслуживания – сервиса мест общественного пользования в районах проживания – производится на счет управляющей компании и зависит от вида приобретенного жилья.

18. Может ли клиент выбрать отделку помещений по собственному усмотрению? Как правило, компания-застройшик предлагает варианты отделки помещений (кафельная плитка, сантехника, встроенная кухонная мебель и тому подобное), что входит в стоимость жилплощади.

19. Иногда семейная пара, покупая недвижимость, оформляет её на жену. Чем это может быть чревато впоследствии? Оформление покупки на жену может осложнить выдачу виз на остальных членов семьи. Ведь по законам ОАЭ спонсором выступает муж; он же и открывает визы жене и детям. Но в целом права такой собственности немногим отличаются от тех, что возникают при соблюдении стандартной процедуры. Альтернативный вариант – зарегистрировать на имя одного из супругов оффшорную компанию, на которую потом зарегистрировать недвижимость. Оформлять собственность на оффшорные фирмы очень удобно ещё и потому, что они являют собой гибкие подвижные структуры, весьма эффективные с точки зрения ведения бизнеса.

20. Можно ли вносить изменения в контракт на покупку недвижимости, который предлагает риэлтор? Или же его форма является стандартной и изменению не подлежит? Контракт, предлагаемый застройщиком покупателю, основан на законах о праве собственности в ОАЭ. Конечно, детали, относящиеся к отдельному проекту (задержка строительства, штрафные за задержку платежей и т.д.), при заинтересованности сторон могут обсуждаться; изменения в таких случаях вносятся. Но такие крупные застройщики, как Emaar, Nakheel и Damac, свои контракты при продаже объектов частным лицам уже не меняют. Такая возможность есть только у инвесторов, приобретающих отдельный участок земли или проект. Если говорить о контрактах с риэлторами, то есть посредниками между продавцом и покупателем, то, конечно, такие контракты являются довольно-таки гибкими и могут изменяться исходя из пожеланий и требований сторон. Следует иметь в виду, что независимо от посредников контракт на право собственности будет исходить от владельца проекта. Поэтому необходимо тщательно изучить условия основного договора и ещё до покупки спокойно обсудить возможность внесения изменений.

21. Можно ли при подписании контракта оговорить максимальный размер платежей за обслуживание (maintenance fee)? Да, можно; обычно такой пункт вносится в контракты. При этом все компании оговаривают определённый срок, в течение которого эта ставка не будет меняться. В дальнейшем, если застройщик поднимет стоимость, жильцы здания или коттеджного посёлка имеют право не согласиться с названной суммой и самостоятельно выбрать другую фирму, которая будет обслуживать их объект.

22. Закон о продаже недвижимости иностранцам пока не подписан, и сделки оформляются на основании указов руководства каждого конкретного эмирата. Различаются ли эти указы - и если да, то в каком княжестве самые лучшие условия для вложения денег? Закон о фригольде (от английского freehold – свободное право собственности) ожидается со дня на день. Пока что продажа ведётся по правилам, которые в каждом эмирате и вправду свои. Самым надёжным и выгодным мне представляется законодательство Дубая: здесь все контракты оформляются от лица компаний, получивших государственную лицензию на продажу собственности иностранцам. В Аджмане объекты покупаются непосредственно у правительства; при этом вы получаете право собственности и платите 3% налога в казну. В Шардже это право даётся на 99 лет. Если в течение этого времени владелец перепродаёт или передаривает эту собственность, новый контракт опять оформляется на 99 лет. Касательно эмиратов Фуджейра и Рас-эль-Хайма пока нельзя говорить о сложившейся системе продажи недвижимости иностранцам.

23. Как скоро после покупки недвижимости её владелец может получить визу резидента? Отличаются ли процедура и сроки получения визы у разных застройщиков (Emaar, Nakheel и т.д.)? Какие проблемы могут возникнуть при получении визы у владельца недвижимости и членов его семьи? И как можно их избежать? Получение визы происходит по стандартной схеме через департамент иммиграции и натурализации. Как правило, процедура занимает от 7 до 14 дней. Визы выдаются сразу по готовности проекта и оформления его в собственность; проблем при их получении обычно не возникает. В случае, если покупателем выступает семейная пара, собственность удобнее оформлять на мужа и жену одновременно, чтобы они получили визы на равных правах. Если же собственником является только муж, то процесс оформления виз требует более длительного времени. Сначала виза будет делаться на владельца; далее он должен будет предоставить легализованные свидетельства о браке и рождении детей. На основании этих документов и будет открываться виза на членов семьи.

24. Обязан ли владелец недвижимости, как и другие резиденты, посещать ОАЭ минимум раз в полгода для сохранения своей визы? Да. Пока не подписан Закон о фригольде, требования и правила по визовому режиму для владельцев недвижимости остаются такими же, как и для всех остальных резидентов. По истечении 6 месяцев виза становится недействительной. Её обновление требует определённых расходов времени и денег.

25. Каким образом можно сдать купленную недвижимость в аренду? Можно ли сделать это на короткий срок – на три месяца, на полгода? Может ли сдатчик самостоятельно оформить договор аренды, или для этого нужно прибегать к услугам риэлторов? Сдавать в аренду можно и на короткий срок. Съёмщик, естественно, будет уговаривать вас обойтись без риэлторов, которые будут брать с него процент от сделки и страховочный депозит. Мы рекомендуем всё же не поддаваться на эти уговоры и обезопасить себя от возможных неприятностей.

26. Имеет ли право организация, обслуживающая жилой дом, вскрыть частную квартиру в отсутствие хозяина? Имеются в виду ситуации, когда необходимо произвести ликвидацию аварии в водопроводных или электрических сетях. Нужно ли (и можно ли) в таких случаях давать какие-либо инструкции обслуживающей организации? Чтобы не вернуться однажды к опечатанной двери, старайтесь оставаться на связи, куда бы вы ни направились. В некоторых домах существует возможность хранить ключ от квартиры в сейфе охранника, предварительно оформив ряд бумаг, подтверждающих, что в квартире нет ценностей. Другой вариант – найти через риэлторскую компанию человека, который будет присматривать за квартирой в ваше отсутствие.