1oae.com :: RobReality

Виды собственности в Дубае.

Ниже приведены наиболее широко используемые в юрисдикции законов о земле названия видов собственности, именуемые Freehold, Commonhold и Leasehold, а также освещаются различия между ними.

Freehold

Freehold - это полное право собственности, при котором владелец рассматривается как абсолютный собственник земли и недвижимости. Он имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью до бесконечности или пока не передаст право собственности новому владельцу. Наследники также получают данное право после смерти его владельца. Тем не менее, обладатель полного права собственности не имеет полной свободы делать на своей земле все, что захочется. Наиболее очевидной формой внешних ограничений обладателя полного права собственности являются общественные службы контроля, иными словами, владелец должен действовать в соответствии со всеми применимыми законами, призванными контролировать использование собственности. Например, каким образом используется земля и здания, и возведение новых зданий на земле, является предметом обязательного государственного заверения (потребуются разрешение на планирование и разрешение на строительство). Дальнейший контроль осуществляется законами об окружающей среде и другими общими законами.

Еще одна форма внешних ограничений обладателя полного права собственности носит более личный характер и состоит из ограничений, касающихся титула freehold. Например, соседи имеют право ходить по дорожкам на земле владельца. Соседи имеют право находиться на этой земле для доступа на свою территорию в случае ремонта, также они имеют право прокладывать канализацию, кабель и другие средства инфраструктуры под, над, или по земле владельца полного права собственности. Обычно такую свободу действий устанавливает компания-застройщик, когда он продает собственность первому покупателю, чтобы все владельцы собственности в жилом комплексе могли пользоваться своим жильем на равных правах. Следующим ограничением является подписание соглашения. Соглашение может обязывать к выполнению каких-либо действий (положительный договор), например, держать здания на данной земле в хорошем состоянии, или платить взносы на содержание общественных мест как стоянка и дороги. С другой стороны, соглашение может принять форму запретов (ограничивающий договор), как, например, запрет на использование земли в коммерческих целях. Или запрещение дальнейшего строительства на участке. Опять же, данные ограничения устанавливает компания-застройщик в целях поддержания определенных стандартов жилого комплекса.

Обычно, титул на полное право собственности относится к земельному участку и зданиям, а не к секциям. Что касается жилых секций, ближайшим аналогом титула на полное право собственности (freehold) является титул «commonhold», речь о котором пойдет ниже. Природа такого рода жилых комплексов заставляет владельцев секций кооперироваться для поддержания в порядке общей собственности.





Leasehold

Leasehold произошел от freehold. Это вид владения собственностью, при котором владельцу переходит полное право собственности после определённого периода времени, когда он полностью выплачивает предыдущему владельцу стоимость собственности плюс определённую арендную плату за её использование. Основное отличие от freehold состоит в том, leasehold ограничено сроком владения (например, 99 лет). Второе отличие состоит в том, что титул leasehold подчиняется более высокому титулу freehold, т.е. съемщик по контракту должен платить арендную плату арендатору.

Арендную плату можно вносить регулярно взносами. Обычно это практикуется в случае в случае краткосрочных сделок по аренде сроком до 20 лет, и не дает съемщику никакого права на владение собственностью. С другой стороны арендную плату можно внести одноразовую выплату в начале срока аренды. Это имеет место при долгосрочной аренде, чтобы съемщик имел собственническую выгоду от арендуемых помещений в течение срока аренды, а также съемщик имеет право продать арендуемую собственность, или его наследники могут унаследовать собственность после его смерти. Долгосрочная аренда обычно используется относительно продажи жилых секций в здании, где необходимо установить режим общественных обязанностей среди совладельцев. Например, компания-застройщик может приобрести титул свободного владения под участок земли, построить на нем многоквартирный дом и потом продать отдельные квартиры третьей стороне на правах аренды (leasehold). Аренда каждой квартиры будет подразумевать наличие обязательств съемщика перед владельцем свободного права собственности (freeholder). Например, обязанность заботиться и оберегать квартиры, находящиеся сверху и снизу от квартиры съемщика, или обязательство платить взносы за ремонтные работы коммунальных услуг и общественных территорий здания как клумбы, парковка, дороги, лифты, парадный вход и т.д.

Право аренды (leasehold) содержит один свойственный недостаток относительно владения собственностью. Он состоит в том, что по истечении срока об аренде собственность вернется в руки арендатора, а съемщик останется ни с чем. Обновление или продлевание срока аренды обычно можно гарантировать, оплатив следующий одноразовый взнос.

Таким образом, в случае с многоквартирными домами с независимыми секциями и общественной территорией, которую надо поддерживать в порядке, обычно используются другой вид/титул права на владение собственность. Это титул commonhold, известный также как владение кондоминимумом. Данный вид права на владения собственностью является компромиссом для тех, кто желает безраздельно и постоянно владеть своей собственностью, но при этом не связываться с системой арендатор–съемщик, и не участвовать в механизме общей ответственности за общественную собственность.

Commonhold

Commonhold – полное право собственности двух или более собственников. Постройка при таком праве собственности состоит из двух и более отдельных секций с общими услугами. Общим для всех схем такого типа является то, что владельцы отдельных секций наделены правом управления и поддержания в порядке общего пространства. Обычно это осуществляется путем создания ассоциации жильцов, в которой владелец обязан состоять и платить взносы. Это своего рода система самоуправления, при которой нет незаинтересованных лиц, и коллектив ответственен за уход за общественной территорией.
Схемы владения собственностью на базе commonhold разнятся. Например, в Англии (где такой вид права на собственность появился лишь в прошлом году), ассоциация совладельцев является независимой организацией, которая владеет общественной территорией, и каждый владелец состоит членом этой организации. В то время как в Англии общественной территорией совместно владеют все жильцы, в Австралии это относится ко всем собственникам.

Что означает «безусловное право на владение собственностью»? В контексте выше сказанного, значение «безусловное право на владение собственностью» следует понимать как право, доступное местным и иностранным покупателям при приобретении определенных видов собственности в Дубае.

В настоящий момент на рынке недвижимости в Дубае три крупнейших компании-застройщика: Nakheel (the Palms, Jumeirah Islands, The World, The Garden View Villas), Estithmaar (Jumeirah Beach Residence), Emaar (Arabian Ranches, Dubai Marina, Emaar Tower, Emirates Hills, The Meadows, The Springs, The Greens, Hattan, The Lakes).

Эти основные проекты имеют побочные проекты. Например, компания-застройщик Damac выкупил земли у Emaar, и производит застройку и продажу недвижимости на открытом рынке. Виды прав, предлагаемые различными компаниями, варьируются в зависимости от того, является ли продаваемая собственность отдельным зданием, квартирой или офисом. В случае с отдельным жилым участком это безусловное право на владение собственностью, как было описано выше. Тем не менее, на покупателях лежат обязательства, связанные с ограничениями по эксплуатации территории и общественным взносам. Например, компания Estithmaar издала декларацию, устанавливающая методы и правила проживания, взносы и обязанности владельцев собственности в Jumeirah Beach Residence. В случае с квартирами, это скорей всего будет форма владения commonhold. Например, и Emaar, и Estithmaar придерживаются схемы, по которой владельцы площади в многоквартирном доме имеют право владения на свою площадь (квартира или магазин) неотъемлемо от совладения общей территорией здания. Эта общая территория обслуживается управляющим, которого назначает ассоциация жильцов, членами которой обязаны состоять все владельцы квартир.

В итоге, крупные компании-застройщики на сегодняшний момент приняли некий гибрид прав на владение собственностью Freehold / Commonhold, основанный на моделях владения собственностью, хорошо развитых в законодательных системах других стран, но с учетом изначальной идеи данных комплексов о частном сообществе и на основании местных юридических и коммерческий тонкостей.